1-1-9 روش تحقیق…………………………………………………………………………………………………6
1-1-10 مشکلات و تنگناهای احتمالی……………………………………………………………………..6
1-2-1 مفهوم سند مالکیت…………………………………………………………………………………………….7
1-2-1-1 تعریف سند………………………………………………………………………………………………7
1-2-1-2 سند رسمی………………………………………………………………………………………………..7
1-2-1-2-1 نظر قانون مدنی……………………………………………………………………………………….8
1-2-1-2-2 از نظر قانون ثبت………………………………………………………………………………8
1-2-1-2-3 حدود اعتبار اسناد رسمی…………………………………………………………………8
1-2-1-3 سند مالکیت………………………………………………………………………………………………9
1-2-1-3-1 تعریف سند مالکیت………………………………………………………………………………..9
1-2-1-3-2 صدور سند مالکیت………………………………………………………………………………………9
1-2-1-3-3 اعتبار اسناد مالکیت……………………………………………………………………………………10
1-2-1-3-4 تفاوتهای اسناد رسمی با اسناد مالکیت……………………………………………………11
1-2-2 ثبت اختیاری و اجباری……………………………………………..12
1-2-2-1 موارد ثبت اجباری اسناد …………………………………………………………………12
1-2-2-2 موارد ثبت اختیاری اسناد …………………………………………………………………12
1-2-3 مفهوم دعوای ابطال سند رسمی………………………………………………………13
1-2-4-2 ابطال سند مالکیت به حکم دادگاه ………………………………………………………..13
1-2-5 چگونگی ابطال سند مالکیت …………………………………………………………………..14
1-2-5-1 شرایط پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت…………………………………………………….14
1-2-5-2 نحوه ابطال ………………………………………………………………………15
1-2-5-2-1 در محکمه……………………………………………………………………….15
1-2-5-2-2 در ادارات ثبت …………………………………………………………………….15
1-2-5-2-3 به حکم قانون ………………………………………………………………………….15
1-2-5-3 طریقه اجرای حکم ابطال…………………………………………………………………..15
بخش دوم : موارد ابطال اسناد مالکیت به حکم دادگاه
2-1 ابطال سند مالکیت در دادگاه……………………………………………………………19
2-1-1 ابطال اسنادی که بر خلاف قانون به ثبت رسیده(عملیات مقدماتی) ………………………………19
2-1-1-1 آگهی نوبتی………………………………………………………………………………19
2-1-1-2 اشتباه درآگهی نوبتی…………………………………………………………………………20
2-1-1-3 اشتباهات موثر……………………………………………………………………..21
2-1-1-4 اشتباهات غیر

موثر………………………………………………………………………21
2-1-1-2 آگهی تحدیدی – تحدید حدود…………………………………………………….21
2-1-1-2-1 نحوه اعتراض……………………………………………………………………….22
2-1-1-2-2 اقدامات اداره ثبت………………………………………………………………..23
2-1-1-2-3 اعتراض خارج از مدت………………………………………………………………..23
2-1-1-2-4 حق اعتراض اشخاص بر حدود …………………………………………………..23
2-1-1-3 اعتراض به ثبت…………………………………………………………………………..24
2-1-1-3-1 کسانی که حق اعتراض بر ثبت دارند……………………………………..24
2-1-1-3-2 مهلت اعترض بر ثبت…………………………………………………………….24
2-1-1-3-3 مرجع تقدیم اعتراض……………………………………………………………..24
2-1-1-3-4 نحوه تقدیم اعتراض……………………………………………………………………..25
2-1-2 اسناد مالکیت معارض…………………………………………………………..25
2-1-2-1 تعریف سند مالکیت معارض و عناصر تعارض اسناد و مصادیق آن…………………………………..25
2-1-2-2 مرجع تشخیص سند مالکیت معارض…………………………………………………26
2-1-2-3 تکلیف دارنده سند مالکیت معارض……………………………………………………..27
2-1-2-4 شرایط پذیرش دعوی سند مالکیت معارض………………………………………27
2-1-2-5 رای دادگاه…………………………………………………………………………………..28
2-2 ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت …………………..29

 
2-2-1 صدور سند مالکیت به استناد ماده 147 اصلاحی قانون ثبت ……………………………29
2-2-1-1 دعوای حقوقی ماده 147 اصلاحی……………………………………………………….30
2-2-1-2-1 رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل ……………………………………………30
2-2-1-2-2 صلاحیت هیات حل اختلاف ثبتی و نحوه اقدام آن………………………..32
2-2-1-3 ویژگیهای دعوای ابطال سند مالیت موضوع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت……………………..33
2-2-2 اعتراض به ثبت ملک ………………………………………………………………..34
2-2-2-1 نحوه تسلیم اعترض بر ثبت ملک به اداره ثبت اسناد و املاک………………………………..34
2-2-2-2 نحوه طرح دعوای اعتراض به ثبت در دادگاه صالح …………………………………36
2-2-2-3 وظایف دادگاه در خصوص نحوه رسیدگی به این دعوی و صدور حکم ………………36
2-2-3 اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه یا اجبار و ابطال آن توافق………………………37
2-2-4 اعتراض به رای هیات حل اختلاف در خصوص صدور سند مالکیت بنام متقاضی یا تنظیم سند رسمی انتقال ملک دولت یا شهرداری…………………………………………………………..38
2-2-5 ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اداره اوقاف یا شهرداری بنام متقاضی پس از انقضای مهلت 20 روزه وعدم اعتراض به رای هیات حل اختلاف در این خصوص ………………………………………….38
2-2-6 ابطال سند مالکیت صادره بنام متقاضی بر اساس رای هیات حل اختلاف …………………….39
2-3 ابطال سند مالکیت در صورت ملغی الاثر شدن تصمیم کمیسیون تشخیص ماده 12 قانون زمین شهری…………….41
2-3-1 مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام، وضعیت حقوقی اراضی موات و بایر……………………………………….42
2-3-1-1 زمین های موات…………………………………………………..42
2-3-1-2 اراضی بایر……………………………………………………………42
2-3-2 ترکیب اعضای کمیسیون…………………………………………………………..43
2-3-3 نحوه تشکیل جلسه رسیدگی کمیسیون…………………..43
2-3-3-1 محل کار کمیسیون ………………………………………………………..43
2-3-3-2 صدور نظریه کمیسیون تشخیص………………………………………44
2-3-3-2-1 مقدمه نظریه…………………………………………………………..44
2-3-3-2-2 اسباب نظریه …………………………………………………………..44
2-3-3-2-3 ابلاغ نظریه کمیسیون و موعد آن……………………………………………44
2-3-3-3 انتشار آگهی……………………………………………………………………..45
2-3-4 نحوه اعتراض به نظریه کمیسیون ……………………………………………………45
بخش سوم :موارد ابطال اسناد رسمی به حکم قانون
3-1 موارد ابطال اسناد رسمی در قانون ملی شدن جنگلها………………………..48
3-1-1 تعاریف……………………………………………………49
3-1-1-1 جنگل،مرتع و بیشه طبیعی………………………………………………………49
3-1-1-2 اراضی جنگلی…………………………………………………….49
3-1-1-3 مرتع………………………………………………………………………50

 
3-1-2 نظام رسیدگی …………………………………………………..51
3-1-2-1 تشخیص ملی بودن……………………………………………………..51
3-1-2-2 قابلیت اعتراض به نظر جنگلدار………………………………………………..51
3-1-2-3 محدوده اثر قانون………………………………………………………………..51
3-1-2-4 تشریفات ابطال اسناد رسمی مالکیت………………………………………..53
3-1-2-5 مهلت اعتراض…………………………………………………….53
3-2 موارد ابطال اسناد رسمی در قانون حفاظت وبهره برداری از جنگلها و مراتع ………………….54
3-2-1 تعاریف…………………………………………………………………54
3-2-2 نظام رسیدگی………………………………………………………….54
3-2-2-1 مرجع تشخیص…………………………………………………………..54
3-2-2-2 مهلت اعتراض………………………………………………………….55
3-2-2-3 مرجع پذیرش اعتراضات……………………………………………55
3-2-2-4 مرجع رسیدگی کننده به اعتراضات…………………………….56
3-3 موارد ابطال اسناد رسمی در قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56قانون جنگلها ومراتع (با اصلاحیه های بعدی) ………………………………………………………………56
3-3-1 تعاریف………………………………………………………………………..57
3-3-1-1 زارعین صاحب اراضی نسقی………………………………………………………….57
3-3-1-2 مالکین ………………………………………………………………………….57
3-3-1-3 صاحبان باغات وتأسیسات……………………………………57
3-3-2 نظام رسیدگی…………………………………………………………………………………58
3-3-2-1 محدوده صلاحیت هیأت…………………………………………………….58
3-3-2-2 ترکیب هیأت………………………………………………………………………….58
3-3-2-3 مرجع پذیرش اعتراض……………………………………………………………….59
3-3-2-4 قابلیت اعتراض به رأی……………………………………………………………….60
3-3-2-5 مهلت اعتراض……………………………………………………………..60
3-4 موارد ابطال اسناد رسمی در قانون حفظ و حمایت از منابع و ذخایر جنگلی………………………….61
3-4-1 نظام رسیدگی………………………………………………………..62
3-4-2 مهلت اعتراض…………………………………………………………………………62
3-4-3 اثر اعتراض………………………………………………………….63
بخش چهارم: موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات و موقوفه
4-1 موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات……………………………………………………….66
4-1-1 موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات داخل شهر …………………….66
4-1-2 فلسفه تصویب قانون زمین شهری………………………………….67
4-1-2-1 تعاریف…………………………………………………….69

 
4-1-2-1-1 احیاء…………………………………………………………………69
4-1-2-1-2 زمین دایر…………………………………………………………………69
4-1-2-1-3 زمین بایر………………………………………………………………69
4-1-2-1-4 زمین موات……………………………………………………………………………..70
4-1-2-2 نظام رسیدگی………………………………………………………………………….71
4-1-2-2-1 تشخیص نوع زمین……………………………………………………………71
4-1-2-2-2 تشکیلات کمیسیون……………………………………………………71
4-1-2-2-3 صلاحیت کمیسیون…………………………………………………………..72
4-1-2-2-4 نحوه تشخیص……………………………………………………………..72
4-1-2-2-5 اعتراض به رأی کمیسیون…………………………………………………………..73
4-1-2-2-6 تعیین مهلت اعتراض…………………………………………………………..73
4-1-2-2-7 بار اثباتی………………………………………………………………………..74
4-1-2-2-8 رعایت تشریفات در کمیسیون……………………………………………….75
4-1-2-2-9 حقوق دارنده سند رسمی مالکیت…………………………………………………….77
4-1-3 ابطال اسناد رسمی در اراضی موات خارج از محدوده شهر…………………………..77
4-1-3-1 تعاریف………………………………………………………………..78
4-1-3-1-1 اراضی موات……………………………………………78
4-1-3-2 نظام رسیدگی…………………………………………………..78
4-1-3-2-1 محدوده رسیدگی………………………………………………………………….78
4-1-3-2-2 مرجع تشخیص…………………………………………………….78
4-1-3-2-3 ترکیب هیأت………………………………………………………………79
4-1-3-2-4 تشکیل هیأت و تصمیم گیری………………………………………………..79
4-1-3-2-5 نحوه ابلاغ…………………………………………………………80
4-1-3-2-6 قابلیت اعتراض…………………………………………………80
4-1-3-2-7 مهلت اعتراض…………………………………………………………….81
4-1-3-2-8 نحوه ابطال اسناد مالکیت………………………………………………………….81
4-2 ابطال اسناد رسمی در قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه……………………82
4-2-1 تعاریف……………………………………………………………84
4-2-1-1 مصلحت وقف…………………………………………………………….84
4-2-1-2 متصرف………………………………………………………85
4-2-1-3 حقوق مکتسبه متصرف……………………………………………………85
4-2-1-4 مجوز شرعی…………………………………………85
4-2-1-5 زارع صاحب نسق………………………………………………………..85
4-2-2 نظام رسیدگی……………………………………………………….85

 
4-2-2-1 نحوه ابطال اسناد…………………………………………………..85
4-2-2-2 ترکیب کمیسیون………………………………………………..86
4-2-2-3 مستثنیات قانون ………………………………………………………………………87
4-2-2-4 تغییرات ایجاد شده در قانون موخر…………………………………………………….88
4-2-2-5 حقوق در نظر گرفته شده برای متصرف………………………………….88
بخش پنجم: نتیجه گیری
5-1 نتیجه گیری…………………………………………….91
منابع……………………………………………………..95
چکیده
در این پایان نامه، قانون ثبت، مبنای اعتبار اسناد رسمی قرار گرفته و سپس قوانین لاحق به این قانون که ابطال اسناد رسمی را تجویز نموده است استخراج شده و مورد بررسی قرار گرفته است.
در این راستا قوانین مختلفی در خصوص اراضی جنگلی (در معنای عام) به تصویب رسیده است که منشأ آن به تصویب «قانون ملی شدن جنگلهای کشور» باز می گردد. هرچند که این قوانین در نهایت موجب ابطال اسناد رسمی می گردند، ولی تصویب آنها به منظور حفاظت از منابع طبیعی بوده است.
ابطال اسناد رسمی مالکیت مربوط به اراضی موات بخش دیگری از این پایان نامه را به خود اختصاص داده است مشتمل است بر« قانون زمین شهری » مربوط به اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها و «قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن » مربوط به اراضی خارج از محدوده استحفاظی شهرها می باشد. موادی از قوانین تصویب شده نشان از شمول این قوانین نسبت به اراضی موات بالذات و همچنین موات بالعرض دارد. ولی نتیجه حاصل از این پایان نامه این است که قوانین مذکور صرفاً مربوط به اراضی موات بالذات بوده و اراضی موات بالعرض، اصطلاحاً بایر نامیده شده و از شمول این قوانین خارج است. اراضی موقوفه نیز از جمله مواردی است که در خصوص آن با تجویز ابطال اسناد رسمی مواجه هستیم. در این خصوص «قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه» مورد بررسی قرار گرفته است. موادی از این قانون با قوانین مربوط به اراضی ملی تعارض داشته و تشخیص بین ملی یا موقوفه بودن را مشکل می نمود. که با اصلاحات انجام شده در قانون این نظر تقویت شده است. در واقع اراضی مذکور ملی تلقی شده و از شمول اراضی موات خارج است. به عنوان نتیجه کلی می توان عنوان کرد؛ چنان که قانون گذار در ماده 24 قانون ثبت پس از انقضای مهلت اعتراض به ثبت پذیرش هرگونه دعوا اعم از حقوقی و جزایی را اکیداً منع می کند، ولی با تصویب قوانین بررسی شده نتیجه می گیریم که در بعضی از موارد از تصمیم خود عدول کرده است.
واژگان کلیدی :قانون ثبت، ابطال، اسناد رسمی ، اراضی موات، اراضی موقوفه، سند معارض.
   1-1 کلیات
1-1-1 مقدمه                                  
با بررسی قانون ثبت مشخص می گردد که هدف قانونگذار از تصویب این قانون ایجاد نظم و ثبات بخشی به اسناد، به ویژه اسناد مالکیت اراضی بوده است. دقت در ماده 24 قانون مذکور نیز که اعلام می کند پس از انقضای مهلت اعتراض، هیچ دعوایی اعم از حقوقی و جزایی از هیچ کس پذیرفته نخواهد شد، این نظر را تقویت می کند. تصویب قانون ثبت در سال 1310هجری شمسی نشان از عزم قانونگذار جهت گذر از زندگی سنتی و روستایی به زندگی مدرن و شهری است. ماده 22 قانون مذکور صرفاً شخصی را به عنوان مالک رسمی می شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. متعاقب آن ماده 70 قانون مذکور، اعتبار کامل اسناد رسمی را علیرغم اعلام ماده 1292 قانون مدنی مجدداً اعلام و انکار مندرجات اسناد رسمی را غیر مسموع می داند و برای مامورین قضایی که مندرجات اسناد رسمی را مورد بررسی قرار می دهند مجازاتهایی در نظر می گیرد. اینها همه نشان از تصمیم جدی قانونگذار مبنی بر لزوم احترام خاص و ویژه به اسناد رسمی داشت. این سیاست از زمان تصویب قانون مزبور یعنی سال 1310 تا سال 1351 با جدیت اجرا می گردید و بنا به نظر برخی از حقوقدانان به پاس حرمت اسناد مالکیت، واقعیتهایی قربانی می شد[1].در عین حال شورای عالی ثبت همیشه از این وضع رنج می برد. با این وجود با گذشت سالیان نه چندان طولانی قوانین جدیدی تصویب و یکی پس از دیگری بنا به دلایلی ابطال اسناد رسمی را تجویز کرد. از سال 1351 با اصلاح برخی مواد به ویژه ماده 25 قانون ثبت، تغییرات اساسی ای در رویه دادگاهها و همچنین شورای عالی ثبت، به وجود آمده به گونه ای که از ثبات اسناد مالکیت به شدت کاسته شد. البته این موضوع که این امر باعث بهبود و یا وخامت اوضاع اسناد رسمی شد یا خیر خود جای بحث جداگانه ای دارد.
1-1-2 بیان مسأله
از آنجائیکه جنبه شکلی و تشریفاتی قانون ثبت(در مقایسه با قوانین دیگر) بر جنبه ماهوی آن غلبه دارد، بعد از انقلاب مقرراتی تصویب گردید که هرچند در قالب تغییرات صریح در قانون ثبت جای نگرفت ولی عملاً و ضمناً باعث نسخ و یا تخصیص بعضی از مواد قانون ثبت گردید. از جمله این قوانین «قانون ابطال اسناد فروش رقبات،آب و اراضی موقوفه»، «قانون اراضی شهری» و «قانون زمین شهری» می باشد. این قوانین، علیرغم تأکید قانون ثبت بر اعتبار اسناد رسمی، ابطال اینگونه اسناد را تجویز می نمایند. علاوه بر این، قبل از انقلاب نیز قوانینی در راستای ملی اعلام نمودن جنگلها و مراتع تصویب گردیده که ابطال اسناد رسمی را تجویز نموده و بعد از انقلاب نیز با تغییراتی از روند گذشته پیروی شده است.از جمله این «قانون ملی شدن جنگلها و مراتع کشور» می باشد که پیرو آن قوانین مختلفی از قبیل «قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع»و «قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی کشور» و قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگلها و مراتع» می باشد.
در این پایان نامه تلاش میگردد موارد ابطال اسناد رسمی و همچنین معایب و محاسن آن بررسی و در نهایت پیشنهادهایی جهت بهبود وضعیت موجود ارائه گردد.
1-1-3 سابقه تحقیق
یافته های اینجانب حاکی از این است که تاکنون تحقیقات بنیادی و اساسی در این خصوص انجام نگرفته زیرا در کشور ما آنچنانکه باید، حقوق ثبت مورد توجه قرار نمی گیرد و نوشته های بعضی از اساتید حقوق نیز صرفاً محدود به تعاریف مقدماتی از اصطلاحات ثبتی و مسائل مقدماتی حقوق ثبت می باشد و تحقیقات و مطالعات انجام گرفته تخصصی نیز صرفاً مربوط به مورد خاصی از قوانین می باشد که این امر محقق را با چالشهای اساسی روبرو خواهد کرد.
البته در خصوص ابطال اسناد رسمی به تبع بطلان قرارداد بین اشخاص تحقیقات فراوانی صورت گرفته است ولی از آنجا که سعی داریم تحقیق انجام شده، طرحی نو بوده و تکرار مکررات نباشد صرفاً به مواردی پرداخته خواهد شد که اولاً تا حد زیادی صرفاً مربوط به حوزه حقوق ثبت باشد و ثانیاً قانونگذار صراحتاً ابطال اسناد رسمی را تجویز کرده باشد.
1-1-4 سوالات تحقیق
1- چرا سندی که با رعایت تشریفات خاص و توسط افراد متخصص که مورد تأیید دولت بوده اند تنظیم می شود، باید ابطال گردد؟
2- چرا برخلاف ماده 70 قانون ثبت، که حتی به قضات دادگاهها نیز اجازه بررسی انکار در برابر اسناد رسمی را نداده سخن از ابطال اسناد رسمی به میان می آید؟
3- آیا قانونگذار با تصویب قوانین بعدی که در ظاهر با حقوق ثبت در تعارض هستند از رویه پیشین خود بازگشته یا تصویب قوانین جدید به دلایل دیگری است؟
1-1-5 فرضیات تحقیق
1- عدم دقت مجریان قانون باعث صدور اسناد مالکیتی شده که به واقع قانونی نبوده اند، لذا قانونگذار ناچار به عدول از تصمیم پیشین خود و اصلاح قانون ثبت توسط قوانین دیگر شده است.
2– با توجه به اینکه قانون ثبت در کشور ما عمر چندانی نداشته در زمان تصویب قانون مذکور، تمام جوانب لازم جهت جلوگیری از صدور اسناد مالکیت پیش بینی نشده است.
3- تجویز ابطال اسناد رسمی توسط قانونگذار، در موراد خاص و محدود بوده و تصویب قوانین محدودی در این راستا نمی تواند دلیلی بر بازگشت قانونگذار از هدف خود در قانون ثبت باشد.
1-1-6 اهداف تحقیق